Tien vragen aan Professor en retail expert Gino Van Ossel

Tien vragen aan Professor en retail expert Gino Van Ossel

Gino VO

Uplace is een bruisende belevingswereld. Hier kan je ontspannen, lekker tafelen of een glaasje drinken, een bezoekje brengen aan de bioscoop of het theater simpelweg combineren met het ontdekken van de laatste nieuwe snufjes in je favoriete winkel. Shoppen ondergaat de laatste jaren een heuse transformatie, niet in het minst door de steile opmars van het hele online gebeuren. Meer dan ooit verwacht de consument dat winkels méér zijn dan enkel een verkoopkanaal. De klant wil een extra dimensie. Winkelen moet evolueren van een louter functioneel gebeuren naar een totaalervaring: een belevenis waarbij alle zintuigen worden geprikkeld en authenticiteit, interactiviteit en comfort vooropstaan. Dit is een trend die ook door experts wordt bestudeerd en vastgesteld.

We hebben de kritische vragen rond de retailactiviteit van Uplace eens voorgelegd aan de Belgische expert ter zake, Professor Gino Van Ossel. Ontdek zelf aan de hand van deze tien brandende vragen wat zijn analyse is over de evolutie in het retaillandschap én de impact van Uplace. Ontdek de vragen en vooral de antwoorden hier: 

1. Uplace wil “een wereld van ervaringen onder één dak” brengen, een geïntegreerd belevingcomplex met winkels, restaurants, hotel, bioscoop, theater, ontspanningsruimte voor jong en oud. Is dit een innovatief concept dat inspeelt op de huidige trends in retail en ontspanning?

2. Uplace wil de achtergestelde, desolate reconversiezone Vilvoorde – Machelen nieuw leven inblazen, de trekker zijn voor de heropstanding van deze verloederde regio. Ken je andere succesvolle voorbeelden van beleveniscentra in de wereld waardoor een verloederde buurt opnieuw op de kaart gezet werd?

3. Veroorzaken grote winkelcentra de teloorgang van de stad? Of gaat het om een gezonde concurrentiestrijd waar de consument beter van zal worden?

4. Zal Uplace een impact hebben op het winkelaanbod in de omliggende gemeenten zoals Machelen, Vilvoorde, Grimbergen, Wemmel?

5. Zal Uplace een impact hebben op het winkelaanbod in wat verder afgelegen steden zoals Mechelen en Leuven?

6. Tegenstanders zeggen dat de kleine zelfstandige in de binnenstad getroffen wordt door grote winkelcentra? Is dat correct of is het juist omgekeerd dat kleine zelfstandigen zich juist meer in de winkelcentra bevinden dan in de binnenstad?

7. Tegenstanders zeggen dat door de opkomst van e-commerce er geen plaats is voor bijkomende winkelruimte?

8. Klopt de stelling van de tegenstanders dat niemand warm loopt voor grote winkelcentra?

9. Wat vind je van de architectuur van Uplace? Vind je deze passend bij het innovatief concept en ruimtelijk goed ingeplant?

10. Korte slotvraag: voor of tegen Uplace?

1. Uplace wil “een wereld van ervaringen onder één dak” brengen, een geïntegreerd belevingcomplex met winkels, restaurants, hotel, bioscoop, theater, ontspanningsruimte voor jong en oud. Is dit een innovatief concept dat inspeelt op de huidige trends in retail en ontspanning?
De retailsector gaat door de opkomst van e-commerce door een fundamentele transformatie. Het faillissement van tal van retailers is daar een pijnlijk symbool van. De consensus groeit hoe retailers zich daartegen kunnen verdedigen. Met name voor ‘fun shopping’ moeten retailers inzetten op beleving. Bovendien moet die retailactiviteit ingebed zijn in een ruimer aanbod van vrije tijdsbesteding. Uplace biedt uitgerekend die combinatie. Eigenlijk kan je alleen maar vast stellen dat Uplace bij de conceptie zijn tijd vooruit was. Dus: ja, het vindt zeker aansluiting op de huidige trends.

 top

2. Uplace wil de achtergestelde, desolate reconversiezone Vilvoorde – Machelen nieuw leven inblazen, de trekker zijn voor de heropstanding van deze verloederde regio. Ken je andere succesvolle voorbeelden van beleveniscentra in de wereld waardoor een verloederde buurt opnieuw op de kaart gezet werd?

Ik ben minder vertrouwd met de impact op een verloederde buurt in het bijzonder. Maar er zijn wel studies – voornamelijk uit de Verenigde Staten – die aantonen dat er een positief macro-economisch effect is. Enerzijds zijn er de grote investeringen voor de bouw van zo’n center. Anderzijds zorgt de exploitatie voor netto jobcreatie, ook nadat de impact van verschuiving in omzet van bestaande winkels naar de nieuwe in rekening is gebracht.

Shopping centers zorgen namelijk voor een groei van de consumptie. We horen vaak zeggen dat je een euro slechts één keer kan uitgeven. Dat klopt, natuurlijk. Maar die oneliner gaat voorbij aan het feit dat je een euro ook niet kan uitgeven. De spaarquote ligt in ons land inderdaad relatief hoog. Een meer kwalitatief fun shopping winkelaanbod leidt wel degelijk tot extra consumptie en dus tot economische groei. Dat zal – om evidente redenen – in een reconversiezone niet anders zijn.

 top

3. Veroorzaken grote winkelcentra de teloorgang van de stad? Of gaat het om een gezonde concurrentiestrijd waar de consument beter van zal worden?

De ‘stad’ bestaat niet. We zien vandaag – ook elders in Europa – een enorme consolidatie van de winkelgebieden waar de consument naartoe trekt om te gaan “fun shoppen”. De winnaars domineren hun omgeving. Hierdoor gaan winkelketens zich steeds vaker op een beperkt aantal locaties vestigen. Niet elke stad krijgt een Apple Store, een Urban Outfitters of een & Other Stories. Hierdoor versterken de toonaangevende winkelgebieden hun aantrekkelijkheid nog meer.

Dominantie ontleen je overigens niet alleen aan je eigen aanbod maar ook aan de concurrentie. In Limburg domineert Hasselt de hele provincie. Daar is er geen groot shopping center en toch maakt de Hasseltse concurrentie het de andere steden lastig.

Het Wijnegem Shopping Center daarentegen moet opboksen tegen het grote Antwerpen. De leegstand in het Antwerpse kernwinkelgebied is verwaarloosbaar, en de huurprijzen hebben die van de Nieuwstraat in Brussel bijgebeend. De concurrentie doet daar haar werk.

Het Waasland Shopping Center, toch meer dan een kwart kleiner dan Wijnegem, domineert dan weer wel het verzorgingsgebied. Tussen Gent en Antwerpen liggen namelijk geen belangrijk shopping steden.

Per saldo moet je besluiten dat de invloed van een groot shopping center net zoals die van een grote stad sterk afhangt van de relatieve dominantie tegenover de omgeving. Als er voldoende evenwicht is, dan krijg je gezonde concurrentie. En dan wordt de consument daar inderdaad beter van!

 top

4. Zal Uplace een impact hebben op het winkelaanbod in de omliggende gemeenten zoals Machelen, Vilvoorde, Grimbergen, Wemmel?

Natuurlijk niet. Deze gemeenten zijn geen bestemming om te gaan ‘fun shoppen’. Die rol hebben ze al lang verloren. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de meeste winkels in deze gemeenten baanwinkels zijn en dus buiten het centrum gelegen zijn. Je gaat daar enkel naartoe omdat ze makkelijk te bereiken zijn. De strijd om de fun shopper is hier al lang gestreden en verloren. Ik vergelijk het graag met voetbal: het is alsof Voetbal Club Dilbeek zou protesteren omdat het grote Anderlecht weegt op het aantal toeschouwers bij zijn thuiswedstrijden.

Enkel Vilvoorde – trouwens een stad en geen gemeente – is een ander verhaal. Daar vind je wel nog een écht winkelcentrum in het hart van de stad. Helaas is Vilvoorde nu al het slachtoffer van de consolidatie die ik beschreven heb. De leegstand in het centrum bedraagt ruim 15%. Voor periodieke goederen, voornamelijk mode dus, is de leegstand in het centrum opgelopen tot ruim 50%. Ook zonder Uplace is de neergang van Vilvoorde als winkelstad al een tijdje aan de gang. Het kan er dus moeilijk de oorzaak van zijn, al zal het de evolutie mogelijk wel versnellen.

 top

5. Zal Uplace een impact hebben op het winkelaanbod in wat verder afgelegen steden zoals Mechelen en Leuven?

Mechelen en Leuven hebben alles in zich om ook in de toekomst tot de meer succesvolle “fun shopping” bestemmingen in Vlaanderen te blijven behoren. Een aantrekkelijke en mooie historische binnenstad, voldoende schaalgrootte om een aantrekkelijk en uniek winkelaanbod te kunnen presenteren en een dynamisch stadsbestuur dat ook de andere ontspanningsmogelijkheden stimuleert en met slimme city marketing promoot.

Uiteraard zullen zij de komst van Uplace voelen. Dus als burgemeester van die steden zou ook ik er een koele minnaar van zijn. Wie wordt nu vrolijk van een nieuwe concurrent?

Maar bang hoeven ze niet te zijn. Uplace zal zeker niet domineren. Net zoals Antwerpen snel de komst van Wijnegem heeft verteerd, zullen Leuven en Mechelen snel het kortstondig verloren terrein terug winnen. Ik verwacht geen extra leegstand. Hooguit een tijdelijke neerwaartse druk op de huurprijzen. Dat is nu eenmaal de concurrentie die speelt.

 top

6. Tegenstanders zeggen dat de kleine zelfstandige in de binnenstad getroffen wordt door grote winkelcentra? Is dat correct of is het juist omgekeerd dat kleine zelfstandigen zich juist meer in de winkelcentra bevinden dan in de binnenstad?

Zelfstandigen zijn zeker het grootste slachtoffer van de neergang van de handel de centra van onze steden en gemeenten. Zij kunnen geen baanwinkels exploiteren en moeten hun deuren sluiten. Overigens zijn ze ook in de topsteden al lang verdreven uit de beste winkelstraten, omdat ze de hoge huurprijzen niet meer kunnen betalen.

Maar door te schieten op Uplace vergissen ze zich van vijand. Zoals ik al heb aangegeven, zal Uplace weinig directe leegstand veroorzaken. Het zal hooguit de onvermijdelijke neergang die al een tijdje aan de gang is, versnellen.

De paradox is overigens dat shopping centers net kansen bieden voor zelfstandige winkeliers. In tegenstelling tot winkelstraten, waar panden verhuurd worden aan de hoogste bieder, zoeken shopping centers net naar een gezonde mix tussen grote en kleine winkels, en tussen ketens en zelfstandigen. Omdat die laatsten net de krenten in het brood zijn, kunnen zij aan lagere prijzen huren. Je vindt dan ook meer zelfstandige winkeliers in Wijnegem dan op de Meir in Antwerpen.

 top

7. Tegenstanders zeggen dat door de opkomst van e-commerce er geen plaats is voor bijkomende winkelruimte?

België heeft al ruim voldoende vierkante meters supermarkten, en toch vindt iedereen het goed dat Albert Heijn naar ons land komt, dat de grote ketens buurtsupermarkten openen, en dat migranten kruidenierszaken opstarten.

Het klopt dat ons land te veel vierkante meter winkelruimte telt. Maar het klopt even zeer dat die niet altijd goed gelegen is en niet steeds even goed aansluit bij de behoeften van de hedendaagse consument. Wie pleit voor een status quo remt innovatie en concurrentie af. Zeker in de Brusselse noordrand is er nood aan extra kwalitatieve winkelruimte voor fun shopping.

 top

8. Klopt de stelling van de tegenstanders dat niemand warm loopt voor grote winkelcentra?

Er is een enorm misverstand doordat in de Verenigde Staten flink wat shopping centers leeg zijn komen te staan. Maar ook daar worden er nog nieuwe bijgebouwd.

Alles heeft te maken met vraag en aanbod: doordat de vraag is geëvolueerd, dient ook het aanbod te evolueren. De consument wil zich vandaag enkel naar een groot winkelcentrum verplaatsen als dat een voldoende onderscheidend aanbod aan winkels én andere vormen van vrijetijdsbesteding kan bieden. Het Westfield Shopping Centre aan het Olympisch stadion in Londen is daar een mooi voorbeeld van. Een recente, grote en heel succesvolle ontwikkeling. Enkel een blik op de “food court” toont het verschil met de traditionele shopping centers van vroeger. Consumenten lopen zeker wel nog warm voor grote winkelcentra – maar enkel als ze voldoende te bieden hebben.

Bekijk hierde video van de Londense burgemeester Boris Johnson tijdens de opening van het Westfield Shopping Centre.
 top

9. Wat vind je van de architectuur van Uplace? Vind je deze passend bij het innovatief concept en ruimtelijk goed ingeplant?

Ik ben geen expert in architectuur, maar ik zie alleszins dat Uplace ook hier onderscheidend wil zijn. Het roept een sfeer van beleving op, die naadloos aansluit bij het gehele concept.

 top

10. Korte slotvraag: voor of tegen Uplace?

Als inwoner van de streek hoop ik alleszins dat het er komt.

top